Locações e conflitos locatícios em Santa Catarina

Direito das locações

A re­la­ção en­tre lo­ca­dor e lo­ca­tá­rio é re­gi­da pela Lei 8.245/1991 e pelo con­tra­to fir­ma­do en­tre as par­tes. Boa par­te dos con­fli­tos nas­ce de cláu­su­las im­pre­ci­sas, de obri­ga­ções não cum­pri­das ou de dú­vi­das so­bre pra­zos, re­a­jus­tes e ga­ran­ti­as.

A atu­a­ção abran­ge tan­to quem alu­ga quan­to quem mora ou ocu­pa o imó­vel, em ques­tões ju­di­ci­ais e ex­tra­ju­di­ci­ais re­la­ci­o­na­das à lo­ca­ção ur­ba­na.

Cada situação em detalhe

As me­di­das abai­xo têm re­qui­si­tos e pra­zos pró­prios. A es­co­lha da via ade­qua­da de­pen­de do con­tra­to, do que foi cum­pri­do por cada par­te e do que já foi co­mu­ni­ca­do en­tre elas.

Ação de despejo

É a via ju­di­ci­al para re­to­ma­da do imó­vel lo­ca­do. O fun­da­men­to muda tudo: fal­ta de pa­ga­men­to, tér­mi­no do pra­zo, des­cum­pri­men­to de cláu­su­la ou de­nún­cia va­zia se­guem ri­tos e exi­gên­cias dis­tin­tas. Em al­gu­mas hi­pó­te­ses a lei ad­mi­te pe­di­do de de­so­cu­pa­ção li­mi­nar me­di­an­te cau­ção; em ou­tras, não. A aná­li­se co­me­ça pelo con­tra­to e pelo que já foi co­mu­ni­ca­do ao lo­ca­tá­rio.

Cobrança de aluguéis e encargos

Alu­guéis ven­ci­dos, con­do­mí­nio, IPTU e de­mais en­car­gos pre­vis­tos no con­tra­to po­dem ser co­bra­dos ju­di­ci­al­men­te. A co­bran­ça pode cor­rer so­zi­nha ou cu­mu­la­da com o des­pe­jo na mes­ma ação, o que cos­tu­ma ser mais efi­ci­en­te. O con­tra­to de­fi­ne quais en­car­gos são exi­gí­veis e de quem.

Contratos de locação

A mai­or par­te dos con­fli­tos nas­ce de cláu­su­las im­pre­ci­sas: re­a­jus­te, pra­zo, ben­fei­to­ri­as, res­pon­sa­bi­li­da­de por re­pa­ros, con­di­ções de de­vo­lu­ção e mul­ta por res­ci­são an­te­ci­pa­da. A re­vi­são an­tes da as­si­na­tu­ra cus­ta uma fra­ção do que cus­ta dis­cu­tir de­pois.

Conflitos entre locador e locatário

Di­ver­gên­cias so­bre uso do imó­vel, obras, ba­ru­lho, re­pa­ros, de­vo­lu­ção da cau­ção e es­ta­do do bem na en­tre­ga. Nem todo con­fli­to exi­ge pro­ces­so: a no­ti­fi­ca­ção bem re­di­gi­da re­sol­ve par­te re­le­van­te de­les.

Revisão do aluguel

Quan­do o va­lor pac­tu­a­do se dis­tan­cia do pra­ti­ca­do no mer­ca­do, a lei ad­mi­te a re­vi­são ju­di­ci­al após três anos de vi­gên­cia do con­tra­to ou do úl­ti­mo acor­do. De­pen­de de pro­va do va­lor de mer­ca­do.

Ação renovatória

Aplica-se à lo­ca­ção não re­si­den­ci­al e ser­ve para re­no­var o con­tra­to con­tra a von­ta­de do lo­ca­dor. Tem re­qui­si­tos cu­mu­la­ti­vos ri­go­ro­sos e pra­zo de­ca­den­ci­al pró­prio para o ajui­za­men­to — per­der esse pra­zo in­vi­a­bi­li­za a ação.

Notificações extrajudiciais

Em vá­rias hi­pó­te­ses a no­ti­fi­ca­ção é con­di­ção para a ação, e em ou­tras ser­ve para cons­ti­tuir o de­ve­dor em mora ou co­mu­ni­car a não re­no­va­ção. A for­ma e o pra­zo va­ri­am con­for­me a fi­na­li­da­de.

Rescisão do contrato

Des­fa­zi­men­to an­tes do ter­mo, de­vo­lu­ção do imó­vel, mul­ta pro­por­ci­o­nal ao tem­po res­tan­te e acer­to de con­tas. Há si­tu­a­ções em que a mul­ta não é de­vi­da, como a trans­fe­rên­cia de lo­cal de tra­ba­lho pelo em­pre­ga­dor, ob­ser­va­dos os re­qui­si­tos le­gais.

Consignação de aluguéis

Ca­bí­vel quan­do o lo­ca­dor se re­cu­sa a re­ce­ber, quan­do há dú­vi­da so­bre a quem pa­gar, ou quan­do o re­ce­bi­men­to é con­di­ci­o­na­do in­de­vi­da­men­te. Per­mi­te ao lo­ca­tá­rio pa­gar e afas­tar a mora.

Garantias locatícias

Cau­ção, fi­an­ça, seguro-fiança e ces­são fi­du­ciá­ria. A lei veda a exi­gên­cia de mais de uma mo­da­li­da­de no mes­mo con­tra­to, e cada ga­ran­tia tem con­se­quên­cias pró­prias na co­bran­ça e na exe­cu­ção.

Ação de despejo

A ação de des­pe­jo é o ins­tru­men­to pelo qual se dis­cu­te ju­di­ci­al­men­te a re­to­ma­da do imó­vel lo­ca­do. Ela pode ter fun­da­men­tos dis­tin­tos — ina­dim­plên­cia, tér­mi­no da lo­ca­ção, des­cum­pri­men­to con­tra­tu­al e ou­tras hi­pó­te­ses pre­vis­tas na Lei 8.245/1991 — e cada fun­da­men­to exi­ge re­qui­si­tos e pro­vi­dên­cias pró­prias.

A aná­li­se co­me­ça pelo con­tra­to e pelo his­tó­ri­co da re­la­ção: o que foi pac­tu­a­do, o que foi cum­pri­do, quais co­mu­ni­ca­ções exis­ti­ram e qual a si­tu­a­ção atu­al do imó­vel. É essa lei­tu­ra que de­fi­ne o fun­da­men­to apli­cá­vel e se há al­gu­ma pro­vi­dên­cia pré­via ne­ces­sá­ria.