Registro de imóveis e retificação registral
A matrícula é a identidade do imóvel. Quando ela não corresponde à realidade, todo negócio que depende dela trava.
O que é
O registro de imóveis concentra o histórico jurídico da propriedade: quem é o titular, o que existe sobre o bem, quais ônus recaem sobre ele e como a área é descrita.
Quando a descrição registral está incorreta, desatualizada ou em desacordo com o levantamento técnico, o caminho é a retificação, administrativa, na maior parte dos casos, ou judicial quando há discordância de confrontante.
Quando essa situação costuma aparecer
- A área da matrícula não confere com a área medida.
- A descrição é antiga, feita por rumos, marcos naturais ou referências que já não existem.
- Os confrontantes indicados na matrícula não são os atuais.
- Existe sobreposição entre a matrícula do imóvel e a do vizinho.
- A construção nunca foi averbada.
- O registro apontou exigência que impede o ato pretendido.
Quais problemas podem surgir
- Venda travada por nota de exigência do oficial.
- Financiamento negado por inconsistência na descrição.
- Impossibilidade de desmembrar ou parcelar a área.
- Insegurança sobre a extensão real da propriedade.
Como funciona a análise
O caminho começa pela documentação
Antes de definir qualquer estratégia, é preciso entender o que o registro diz, o que existe de fato e onde os dois se afastaram.
Leitura integral da matrícula
Todos os atos, inclusive os antigos, e as transcrições que antecederam a abertura da matrícula.
Confronto com o levantamento técnico
Planta e memorial atuais comparados à descrição registrada.
Identificação da natureza da divergência
Erro de descrição, área a maior, sobreposição ou ausência de averbação têm tratamentos distintos.
Instrução do procedimento
Reunião das anuências, documentos técnicos e fundamentação necessária ao deferimento.
Documentos normalmente relevantes
Esta lista é indicativa. A documentação necessária varia conforme a origem do problema e a via escolhida.
- Certidão de inteiro teor da matrícula, com todos os atos
- Planta e memorial descritivo com ART ou RRT
- Anuência dos confrontantes, quando exigida
- Documentos pessoais do titular
- Nota de exigência do registro, se já houver
- Projeto e habite-se, no caso de averbação de construção
Se você não tem todos os documentos
É comum que parte da documentação esteja incompleta ou desatualizada, muitas vezes é justamente isso que originou o problema. A ausência de um documento não impede a análise inicial; ela apenas define quais serão as primeiras providências.
Principais situações atendidas
- Retificação de área
- Retificação de descrição e confrontações
- Averbação de construção
- Sobreposição de matrículas
- Cadeia dominial interrompida
- Resposta a nota de exigência
Perguntas frequentes
Dúvidas sobre registro de imóveis
Retificação de área precisa de processo judicial?
Não necessariamente. A retificação administrativa, feita no próprio registro de imóveis, é o caminho mais comum. A via judicial costuma ser necessária quando há discordância de confrontante ou litígio sobre a divisa.
Preciso da assinatura de todos os vizinhos?
Em regra, sim, nas hipóteses que alteram divisa. Existem situações em que a notificação pelo próprio registrador supre a anuência prévia, com prazo para manifestação.
O cartório fez exigências que não entendi. O que fazer?
A nota de exigência aponta o que falta ou o que precisa ser corrigido. Ela pode ser cumprida ou, quando se discorda do entendimento, suscitada dúvida para decisão do juízo competente.
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Descreva a situação e informe a cidade do imóvel. A partir dos documentos é possível indicar qual instrumento se aplica.
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Próximo passo
Vamos analisar a situação do seu imóvel
O primeiro passo é entender o que consta na matrícula e o que existe de fato. A partir daí é possível indicar o caminho adequado.