Ir para o con­te­ú­do
Vaccari Advocacia, Direito Imobiliário
Fa­lar so­bre meu imó­vel
Chaves de imóvel sobre contrato assinado

Adjudicação compulsória em Santa Catarina

Quan­do o pre­ço foi pago e o ven­de­dor não trans­fe­re o imó­vel, a lei per­mi­te que a trans­fe­rên­cia seja ob­ti­da sem a as­si­na­tu­ra dele.

Fa­lar so­bre meu imó­vel

O que é

Ad­ju­di­ca­ção com­pul­só­ria é o ins­tru­men­to pelo qual quem cum­priu in­te­gral­men­te um com­pro­mis­so de com­pra e ven­da ob­tém a trans­fe­rên­cia da pro­pri­e­da­de mes­mo sem a co­la­bo­ra­ção do ven­de­dor.

Des­de a Lei 14.382/2022, além da via ju­di­ci­al, pas­sou a exis­tir tam­bém a ad­ju­di­ca­ção com­pul­só­ria ex­tra­ju­di­ci­al, pro­ces­sa­da di­re­ta­men­te no re­gis­tro de imó­veis quan­do pre­sen­tes os re­qui­si­tos le­gais.

Quando essa situação costuma aparecer

  • O ven­de­dor re­ce­beu todo o pa­ga­men­to e se re­cu­sa a la­vrar a es­cri­tu­ra.
  • O ven­de­dor fa­le­ceu e os her­dei­ros não con­clu­í­ram o in­ven­tá­rio.
  • A cons­tru­to­ra ou lo­te­a­do­ra en­cer­rou ati­vi­da­des sem trans­fe­rir as uni­da­des.
  • O ven­de­dor não é lo­ca­li­za­do há anos.
  • O imó­vel foi ad­qui­ri­do por ces­são su­ces­si­va, e o ti­tu­lar re­gis­tra­do é al­guém dis­tan­te da ne­go­ci­a­ção.
  • O con­tra­to foi cum­pri­do, mas o imó­vel per­ma­ne­ceu na ma­trí­cu­la do ven­de­dor.

Quais problemas podem surgir

  • O com­pra­dor paga tri­bu­tos e usa o imó­vel, mas não é pro­pri­e­tá­rio pe­ran­te o re­gis­tro.
  • O bem res­pon­de por dí­vi­das do ti­tu­lar re­gis­tra­do, e não do pos­sui­dor.
  • Não é pos­sí­vel ven­der, fi­nan­ci­ar nem ofe­re­cer o imó­vel em ga­ran­tia.
  • Her­dei­ros do com­pra­dor fi­cam sem bem re­gis­tra­do para in­ven­ta­ri­ar.

Como fun­ci­o­na a aná­li­se

O caminho começa pela documentação

An­tes de de­fi­nir qual­quer es­tra­té­gia, é pre­ci­so en­ten­der o que o re­gis­tro diz, o que exis­te de fato e onde os dois se afas­ta­ram.

Exame do contrato

Verifica-se se o ins­tru­men­to con­tém os ele­men­tos exi­gi­dos, se há cláu­su­la de ir­re­tra­ta­bi­li­da­de e como as par­tes fo­ram qua­li­fi­ca­das.

Prova da quitação

Re­ci­bos, com­pro­van­tes de trans­fe­rên­cia, ter­mo de qui­ta­ção. É o pon­to cen­tral: sem de­mons­trar o pa­ga­men­to in­te­gral, o pe­di­do não se sus­ten­ta.

Situação registral do imóvel

Aná­li­se da ma­trí­cu­la, de ônus, pe­nho­ras e da exis­tên­cia de even­tu­al in­dis­po­ni­bi­li­da­de.

Escolha da via

A via ex­tra­ju­di­ci­al de­pen­de de re­qui­si­tos es­pe­cí­fi­cos e da au­sên­cia de li­tí­gio. Não sen­do ca­bí­vel, o ca­mi­nho é a ação ju­di­ci­al.

Documentos normalmente relevantes

Esta lis­ta é in­di­ca­ti­va. A do­cu­men­ta­ção ne­ces­sá­ria va­ria con­for­me a ori­gem do pro­ble­ma e a via es­co­lhi­da.

  • Con­tra­to de com­pro­mis­so de com­pra e ven­da, ces­são ou ins­tru­men­to equi­va­len­te
  • Com­pro­van­tes de pa­ga­men­to e, se exis­tir, ter­mo de qui­ta­ção
  • Ma­trí­cu­la atu­a­li­za­da do imó­vel
  • Do­cu­men­tos pes­so­ais do ad­qui­ren­te e qua­li­fi­ca­ção do ven­de­dor
  • Cer­ti­dões do ven­de­dor e do imó­vel
  • Com­pro­va­ção de pos­se, quan­do hou­ver

Se você não tem todos os documentos

É co­mum que par­te da do­cu­men­ta­ção es­te­ja in­com­ple­ta ou de­sa­tu­a­li­za­da, mui­tas ve­zes é jus­ta­men­te isso que ori­gi­nou o pro­ble­ma. A au­sên­cia de um do­cu­men­to não im­pe­de a aná­li­se ini­ci­al; ela ape­nas de­fi­ne quais se­rão as pri­mei­ras pro­vi­dên­cias.

Principais situações atendidas

  • Ven­de­dor que se re­cu­sa a ou­tor­gar es­cri­tu­ra
  • Ven­de­dor fa­le­ci­do sem in­ven­tá­rio
  • Cons­tru­to­ra ou lo­te­a­do­ra ina­ti­va
  • Ces­sões su­ces­si­vas de di­rei­tos
  • Con­tra­to de ga­ve­ta com pa­ga­men­to com­pro­va­do
  • Uni­da­de de lo­te­a­men­to an­ti­go

Per­gun­tas fre­quen­tes

Dúvidas sobre adjudicação compulsória

Qual a diferença entre adjudicação compulsória e usucapião?

A ad­ju­di­ca­ção com­pul­só­ria par­te de um con­tra­to: hou­ve ne­gó­cio, hou­ve pa­ga­men­to e fal­ta ape­nas a trans­fe­rên­cia for­mal. A usu­ca­pi­ão par­te da pos­se pro­lon­ga­da, in­de­pen­den­te­men­te de con­tra­to. Quem com­prou e pa­gou nor­mal­men­te não pre­ci­sa es­pe­rar pra­zo de usu­ca­pi­ão.

Preciso ter contrato registrado no cartório de imóveis?

O en­ten­di­men­to con­so­li­da­do dis­pen­sa o re­gis­tro pré­vio do com­pro­mis­so para que a ad­ju­di­ca­ção seja pos­sí­vel. O que é in­dis­pen­sá­vel é a pro­va do ne­gó­cio e da qui­ta­ção.

E se o vendedor tiver dívidas?

Ônus e pe­nho­ras so­bre a ma­trí­cu­la pre­ci­sam ser exa­mi­na­dos an­tes. De­pen­den­do da data e da na­tu­re­za da dí­vi­da, po­dem in­ter­fe­rir na trans­fe­rên­cia. É uma das pri­mei­ras ve­ri­fi­ca­ções da aná­li­se.

A via extrajudicial serve para qualquer caso?

Não. Ela exi­ge do­cu­men­ta­ção com­ple­ta e au­sên­cia de li­tí­gio. Quan­do há re­cu­sa qua­li­fi­ca­da, her­dei­ros dis­cor­dan­tes ou pen­dên­cias re­gis­trais, a via ju­di­ci­al cos­tu­ma ser o ca­mi­nho.

Con­ta­to

Enviar mensagem pelo site

Des­cre­va a si­tu­a­ção e in­for­me a ci­da­de do imó­vel. A par­tir dos do­cu­men­tos é pos­sí­vel in­di­car qual ins­tru­men­to se apli­ca.

Para en­vi­ar, in­for­me ao me­nos o telefone/WhatsApp ou o e-mail. Os de­mais cam­pos são op­ci­o­nais.

O en­vio des­te for­mu­lá­rio não gera re­la­ção pro­fis­si­o­nal en­tre as par­tes, que de­pen­de de con­tra­to es­cri­to.

Áreas re­la­ci­o­na­das

Con­tra­tos imo­bi­liá­riosRe­gu­la­ri­za­ção de imó­veisCom­pra e ven­da de imó­veisRe­gis­tro de imó­veis

Pró­xi­mo pas­so

Vamos analisar a situação do seu imóvel

O pri­mei­ro pas­so é en­ten­der o que cons­ta na ma­trí­cu­la e o que exis­te de fato. A par­tir daí é pos­sí­vel in­di­car o ca­mi­nho ade­qua­do.

Fa­lar so­bre meu imó­vel
Fa­lar so­bre meu imó­vel