Compra e venda de imóveis em Santa Catarina
A análise documental feita antes da assinatura custa uma fração do que custa desfazer um negócio problemático depois.
O que é
Comprar um imóvel envolve verificar três coisas: se quem vende pode vender, se o imóvel está livre de ônus que acompanhem o bem, e se a documentação permite o registro da transferência.
A maior parte dos problemas identificados nessa etapa é resolvível antes da assinatura. Depois do pagamento, as opções diminuem e o custo aumenta.
Quando essa situação costuma aparecer
- Compra de imóvel urbano ou rural, de particular ou de construtora.
- Venda de imóvel com pendência documental conhecida.
- Negócio envolvendo imóvel em inventário ou espólio.
- Aquisição de imóvel com contrato particular anterior.
- Compra de área rural com exigência de georreferenciamento.
- Imóvel financiado ou com alienação fiduciária.
Quais problemas podem surgir
- Vendedor com ação ou execução que possa caracterizar fraude à execução.
- Penhora, hipoteca ou indisponibilidade averbada na matrícula.
- Imóvel em nome de titular já falecido, sem inventário concluído.
- Divergência entre a área real e a registrada, que impede o registro.
- Construção não averbada, que reduz a garantia e trava o financiamento.
- Débitos de tributos e taxas que acompanham o imóvel.
Como funciona a análise
O caminho começa pela documentação
Antes de definir qualquer estratégia, é preciso entender o que o registro diz, o que existe de fato e onde os dois se afastaram.
Matrícula e cadeia dominial
Verificação da titularidade, dos ônus e da regularidade dos atos anteriores.
Certidões pessoais do vendedor
Levantamento de ações e execuções que possam comprometer o negócio.
Situação fiscal e física do imóvel
Tributos, taxas, construção averbada e compatibilidade da descrição.
Estruturação do negócio
Contrato adequado ao caso, com previsão para os riscos identificados, e planejamento do registro.
Documentos normalmente relevantes
Esta lista é indicativa. A documentação necessária varia conforme a origem do problema e a via escolhida.
- Matrícula atualizada e certidões do imóvel
- Documentos pessoais e certidões do vendedor
- Comprovantes de quitação de tributos e taxas
- Contrato ou proposta em negociação
- Documentação da construção, quando houver
- Levantamento técnico, no caso de imóvel rural
Se você não tem todos os documentos
É comum que parte da documentação esteja incompleta ou desatualizada, muitas vezes é justamente isso que originou o problema. A ausência de um documento não impede a análise inicial; ela apenas define quais serão as primeiras providências.
Principais situações atendidas
- Due diligence imobiliária
- Compra de imóvel em espólio
- Aquisição de área rural
- Imóvel com alienação fiduciária
- Compra de unidade em construção
- Venda com pendência registral
Perguntas frequentes
Dúvidas sobre compra e venda de imóveis
O que é due diligence imobiliária?
É a análise prévia da documentação do imóvel e do vendedor, feita antes da assinatura, para identificar riscos que possam afetar a aquisição ou o registro da propriedade.
Certidão negativa do vendedor é mesmo necessária?
É uma das verificações mais relevantes. Existe a possibilidade de o negócio ser questionado quando o vendedor tinha ações capazes de levá-lo à insolvência. As certidões permitem avaliar esse risco antes.
Comprei e depois apareceu uma penhora. O que fazer?
A resposta depende da data da averbação, da data do contrato e das circunstâncias da aquisição. É uma situação que exige análise específica e costuma ser evitável com verificação prévia.
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Descreva a situação e informe a cidade do imóvel. A partir dos documentos é possível indicar qual instrumento se aplica.
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Próximo passo
Vamos analisar a situação do seu imóvel
O primeiro passo é entender o que consta na matrícula e o que existe de fato. A partir daí é possível indicar o caminho adequado.