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Vaccari Advocacia, Direito Imobiliário
Fa­lar so­bre meu imó­vel
Divisa entre dois imóveis demarcada em vermelho

Posse e propriedade em Santa Catarina

Pos­se e pro­pri­e­da­de são coi­sas di­fe­ren­tes, e é co­mum que es­te­jam em mãos dis­tin­tas. En­ten­der qual de­las está em dis­cus­são de­fi­ne o ins­tru­men­to cor­re­to.

Fa­lar so­bre meu imó­vel

O que é

Pro­pri­e­da­de é a ti­tu­la­ri­da­de re­co­nhe­ci­da pelo re­gis­tro. Pos­se é o exer­cí­cio de fato so­bre o imó­vel, quem ocu­pa, cul­ti­va, cer­ca, mora ou ad­mi­nis­tra.

A lei pro­te­ge as duas, mas por ca­mi­nhos dis­tin­tos. Quem tem a pos­se ame­a­ça­da dispõe de ações pos­ses­só­rias, com foco na si­tu­a­ção de fato. Quem dis­cu­te ti­tu­la­ri­da­de re­cor­re a ins­tru­men­tos de na­tu­re­za do­mi­ni­al.

Quando essa situação costuma aparecer

  • In­va­são, ocu­pa­ção ou cer­ca­men­to in­de­vi­do de par­te do imó­vel.
  • Vi­zi­nho que avan­ça so­bre a di­vi­sa ou muda a cer­ca de lu­gar.
  • Im­pe­di­men­to de aces­so a área en­cra­va­da.
  • Ter­cei­ro que se apre­sen­ta como pro­pri­e­tá­rio de área ocu­pa­da há anos.
  • Con­fli­to en­tre her­dei­ros so­bre o uso do imó­vel do es­pó­lio.
  • Dis­cus­são so­bre ben­fei­to­ri­as re­a­li­za­das por quem ocu­pa o bem.

Quais problemas podem surgir

  • Per­da pro­gres­si­va de área quan­do a ocu­pa­ção alheia se con­so­li­da sem re­a­ção.
  • Pre­ju­í­zo eco­nô­mi­co pela im­pos­si­bi­li­da­de de usar par­te da pro­pri­e­da­de.
  • Ris­co de que a pos­se de ter­cei­ro gere, com o tem­po, di­rei­to à usu­ca­pi­ão.
  • In­se­gu­ran­ça que in­vi­a­bi­li­za ven­da ou fi­nan­ci­a­men­to.

Como fun­ci­o­na a aná­li­se

O caminho começa pela documentação

An­tes de de­fi­nir qual­quer es­tra­té­gia, é pre­ci­so en­ten­der o que o re­gis­tro diz, o que exis­te de fato e onde os dois se afas­ta­ram.

Definição do que está em discussão

Se o con­fli­to é de pos­se ou de pro­pri­e­da­de, por­que isso de­ter­mi­na o ins­tru­men­to, o rito e a pro­va ne­ces­sá­ria.

Levantamento da situação de fato

Quan­do a ocu­pa­ção co­me­çou, quem exer­ce a pos­se, o que exis­te no lo­cal e há quan­to tem­po.

Confronto com a base registral e técnica

Ma­trí­cu­la, me­mo­ri­al des­cri­ti­vo e le­van­ta­men­to to­po­grá­fi­co, para ve­ri­fi­car se a di­vi­sa de fato cor­res­pon­de à di­vi­sa re­gis­tra­da.

Avaliação de urgência

Ocu­pa­ções re­cen­tes ad­mi­tem me­di­das mais cé­le­res. O tem­po de­cor­ri­do des­de o es­bu­lho al­te­ra o ca­mi­nho pro­ces­su­al.

Documentos normalmente relevantes

Esta lis­ta é in­di­ca­ti­va. A do­cu­men­ta­ção ne­ces­sá­ria va­ria con­for­me a ori­gem do pro­ble­ma e a via es­co­lhi­da.

  • Ma­trí­cu­la do imó­vel e do­cu­men­tos de aqui­si­ção
  • Le­van­ta­men­to to­po­grá­fi­co e me­mo­ri­al des­cri­ti­vo
  • Fo­to­gra­fi­as, ima­gens aé­reas e re­gis­tros da ocu­pa­ção
  • No­ti­fi­ca­ções, bo­le­tins de ocor­rên­cia e co­mu­ni­ca­ções tro­ca­das
  • Com­pro­van­tes de pos­se: con­tas, car­nês, con­tra­tos
  • Iden­ti­fi­ca­ção dos con­fron­tan­tes e do ocu­pan­te

Se você não tem todos os documentos

É co­mum que par­te da do­cu­men­ta­ção es­te­ja in­com­ple­ta ou de­sa­tu­a­li­za­da, mui­tas ve­zes é jus­ta­men­te isso que ori­gi­nou o pro­ble­ma. A au­sên­cia de um do­cu­men­to não im­pe­de a aná­li­se ini­ci­al; ela ape­nas de­fi­ne quais se­rão as pri­mei­ras pro­vi­dên­cias.

Principais situações atendidas

  • Rein­te­gra­ção de pos­se
  • Ma­nu­ten­ção de pos­se
  • In­ter­di­to proi­bi­tó­rio
  • Con­fli­to de di­vi­sas
  • Ação de imis­são na pos­se
  • Dis­cus­são so­bre ben­fei­to­ri­as
  • De­mar­ca­ção de área

Per­gun­tas fre­quen­tes

Dúvidas sobre posse e propriedade

Tenho escritura, mas outra pessoa ocupa o imóvel. O que fazer?

Es­cri­tu­ra re­gis­tra­da de­mons­tra pro­pri­e­da­de, mas a re­to­ma­da exi­ge o ins­tru­men­to ade­qua­do e pro­va da si­tu­a­ção de fato. O tem­po de ocu­pa­ção do ter­cei­ro é re­le­van­te, in­clu­si­ve por­que pode ge­rar dis­cus­são so­bre usu­ca­pi­ão.

Posso simplesmente retirar quem ocupou minha área?

A au­to­tu­te­la é ad­mi­ti­da em hi­pó­te­ses mui­to res­tri­tas e ime­di­a­tas. Fora de­las, agir por con­ta pró­pria pode ge­rar res­pon­sa­bi­li­da­de. O ca­mi­nho se­gu­ro é a via ju­rí­di­ca.

Meu vizinho mudou a cerca. Isso é conflito de posse ou de divisa?

Pode ser os dois. Se a cer­ca foi des­lo­ca­da re­cen­te­men­te, há dis­cus­são pos­ses­só­ria. Se a di­ver­gên­cia é an­ti­ga e de­cor­re da des­cri­ção re­gis­tral, pro­va­vel­men­te é caso de re­ti­fi­ca­ção ou de­mar­ca­ção. O le­van­ta­men­to téc­ni­co cos­tu­ma es­cla­re­cer.

Quanto tempo tenho para reagir a uma invasão?

Re­a­gir cedo am­plia as op­ções. Exis­tem pra­zos que dis­tin­guem a ação de for­ça nova da de for­ça ve­lha, e essa dis­tin­ção al­te­ra o rito e a pos­si­bi­li­da­de de me­di­da li­mi­nar.

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Des­cre­va a si­tu­a­ção e in­for­me a ci­da­de do imó­vel. A par­tir dos do­cu­men­tos é pos­sí­vel in­di­car qual ins­tru­men­to se apli­ca.

Para en­vi­ar, in­for­me ao me­nos o telefone/WhatsApp ou o e-mail. Os de­mais cam­pos são op­ci­o­nais.

O en­vio des­te for­mu­lá­rio não gera re­la­ção pro­fis­si­o­nal en­tre as par­tes, que de­pen­de de con­tra­to es­cri­to.

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O pri­mei­ro pas­so é en­ten­der o que cons­ta na ma­trí­cu­la e o que exis­te de fato. A par­tir daí é pos­sí­vel in­di­car o ca­mi­nho ade­qua­do.

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